Comprar um terreno ou uma casa representa, para muitas pessoas, a concretização de um sonho e o resultado de anos de trabalho e sacrifício. Contudo, aquilo que deveria proporcionar segurança e estabilidade pode transformar-se numa fonte de conflitos quando a aquisição é realizada sem as devidas precauções.
Em Angola, não são desconhecidas situações em que compradores descobrem, depois de efectuarem pagamentos, que o imóvel já havia sido vendido a terceiros, que os documentos não correspondem ao terreno apresentado ou que o vendedor não tinha legitimidade para realizar o negócio.
Enquanto especialista em resolução de litígios, considero que muitos destes problemas podem ser prevenidos mediante uma actuação prudente e uma análise jurídica prévia. Por isso, partilho cinco cuidados fundamentais que devem ser observados antes da compra de um imóvel.
Antes de efectuar qualquer pagamento, procure saber se existem litígios relacionados com o imóvel, direitos de terceiros, ónus ou outras circunstâncias que possam comprometer a aquisição. É igualmente importante verificar, dentro dos limites legalmente admissíveis, a capacidade do vendedor para cumprir as obrigações assumidas.
O artigo 601.º do Código Civil estabelece, como princípio geral, que pelo cumprimento das obrigações respondem os bens do devedor susceptíveis de penhora. Por isso, compreender os riscos da operação antes de assumir compromissos financeiros é fundamental, sobretudo quando existem pagamentos antecipados ou promessas de restituição de valores.
A prevenção começa antes da assinatura do contrato, não depois do surgimento do conflito.
Não basta que alguém se apresente como proprietário ou exiba documentos. É necessário verificar se possui efectivamente o direito que pretende transmitir e se tem legitimidade para realizar o negócio.
Se a venda for efectuada por um representante, devem ser confirmados os poderes que lhe foram conferidos, nomeadamente através da procuração, quando aplicável.
Importa, igualmente, verificar o estado civil do vendedor e a eventual necessidade de consentimento do cônjuge. Nos termos do artigo 56.º, n.º 3, do Código da Família angolano, a alienação de bens imóveis está sujeita ao acordo de ambos os cônjuges nas condições legalmente previstas, ressalvado o regime de separação de bens.
A omissão do consentimento exigível pode comprometer a segurança do negócio e originar uma controvérsia judicial.
Antes de comprar, confirme não apenas quem vende, mas também se essa pessoa pode legalmente vender.
O contrato deve identificar com precisão o imóvel que se pretende adquirir e as obrigações assumidas pelas partes.
No caso de um terreno, importa especificar a localização, a área, os limites e as confrontações. No caso de uma casa, devem ficar esclarecidas as características da construção e as condições de entrega, sobretudo quando se trate de um imóvel inacabado.
Comprar uma casa em estrutura não é o mesmo que adquirir uma habitação pronta a utilizar. Se as condições não forem claramente estabelecidas, poderão surgir divergências quanto aos trabalhos que o vendedor deveria executar ou ao estado em que o imóvel deveria ser entregue.
Um contrato bem elaborado não deve deixar para o momento do conflito aquilo que as partes podem esclarecer no momento da contratação.
Este cuidado exige uma verificação ordenada.
Primeiro, confirme se a localização física do terreno corresponde àquela indicada nos documentos. Depois, confira a área total documentalmente comprovada e compare-a com a dimensão apresentada pelo vendedor. Por fim, verifique os limites, as confrontações e eventuais sobreposições com terrenos vizinhos.
Imagine-se que alguém apresenta documentação relativa a três hectares, mas pretende vender sete hectares. A autenticidade dos documentos não significa que estes abranjam necessariamente toda a área negociada.
Sempre que subsistam dúvidas, é prudente recorrer a um profissional tecnicamente habilitado para efectuar as medições necessárias.
A Lei n.º 9/04, de 9 de Novembro Lei de Terras, estabelece o regime jurídico dos terrenos e dos direitos fundiários em Angola. Por conseguinte, é indispensável compreender a natureza do direito existente e verificar a correspondência entre a documentação e o imóvel apresentado.
Não confie apenas nos documentos nem apenas naquilo que vê no terreno. Confirme se ambas as realidades correspondem entre si.
O contrato deve identificar o preço, os prazos e as modalidades de pagamento. Sempre que possível, recomenda-se a utilização de meios que permitam comprovar as operações, como transferências bancárias para contas devidamente identificadas e associadas ao negócio.
Deve evitar-se a entrega de dinheiro a pessoas cuja legitimidade para receber não esteja confirmada.
Mas a prudência contratual não termina no pagamento. É igualmente importante prever como serão resolvidos os conflitos que possam surgir.
Neste contexto, a arbitragem constitui um mecanismo relevante, quando legalmente admissível. Através de uma convenção arbitral escrita, as partes podem acordar em submeter determinados litígios a um tribunal arbitral, em vez de recorrerem directamente à jurisdição comum para a sua apreciação de mérito.
A Lei n.º 16/03, de 25 de Julho — Lei sobre a Arbitragem Voluntária regula esta modalidade de resolução de conflitos. A Lei de Terras contém, igualmente, disposições específicas sobre arbitragem, cuja aplicação deve ser apreciada em função da natureza do direito fundiário e do litígio.
A cláusula arbitral deve identificar os litígios abrangidos e estabelecer um mecanismo claro de constituição do tribunal arbitral.
As partes podem ainda prever, nos termos legais, a intervenção de uma autoridade de nomeação, podendo ponderar-se, para esse efeito, o Corpo de Árbitros de Litígios de Angola, desde que a entidade aceite essa função e sejam respeitados os requisitos aplicáveis.
Importa distinguir a nomeação de árbitros da administração institucional de um processo arbitral: a intervenção de uma associação nesta qualidade não significa, por si só, que ela seja um centro de arbitragem.
Se uma das partes recorrer ao tribunal judicial para discutir matéria abrangida por uma convenção arbitral válida e aplicável, a outra poderá invocar a excepção dilatória de preterição do tribunal arbitral, nos termos legalmente previstos. O artigo 494.º, alínea h), do Código de Processo Civil contempla esta excepção.
A procedência da excepção depende, naturalmente, da validade e da aplicabilidade da convenção arbitral, bem como da verificação dos pressupostos legais.
A arbitragem pode proporcionar maior flexibilidade e celeridade, embora a duração do procedimento dependa das circunstâncias concretas e das regras aplicáveis.
A segurança de um investimento imobiliário também depende da preparação jurídica para a eventualidade de surgir um conflito.
Comprar um terreno ou uma casa exige mais do que disponibilidade financeira e confiança no vendedor. Exige investigação, verificação documental e um contrato capaz de proteger os interesses das partes.
Os cinco cuidados apresentados permitem reduzir riscos e prevenir conflitos que, em determinadas circunstâncias, poderiam comprometer seriamente o património do comprador.
A experiência demonstra que a prevenção jurídica é, muitas vezes, menos onerosa do que a reparação dos prejuízos causados por um negócio irregular.
Não espere que surja um litígio para procurar compreender os riscos do seu investimento. A segurança jurídica começa antes da assinatura do contrato.
*Especialista em Resolução de Litígios
